Chiesa, Covid_19

Por Federico Chiesa

COVID-19
¿PUEDE EL ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO APLICAR MULTAS POR VIOLAR LA NORMATIVA?

Las medidas generales del gobierno nacional relativas al aislamiento obligatorio y sus eventuales castigos han reeditado una polémica de larga data en torno a la posibilidad del ejercicio del poder sancionatorio del administrador en la propiedad horizontal.

Ante la persecución del fin primario de evitar la propagación de la epidemia, quienes trasgredan dichas medidas, serán pasibles de sanciones penales a instancia de las pertinentes denuncias de las autoridades públicas [1], debiendo agregar que en caso de flagrancia [2], el particular que aprehenda al infractor será considerado como la figura de cualquier funcionario en ejercicio.
Trascendiendo el ámbito criminal, estipula el decreto de referencia que lo expuesto, no obsta a la aplicación de otras sanciones según la normativa aplicable [3].

No dudamos en modo alguno acerca de la responsabilidad de la población en general, pero aquí lo que se plantea es si en la particular comunidad consorcial, el administrador puede aplicar sanciones civiles (multas, prohibiciones, etcétera) ante la eventual violación de las normas reglamentarias impuestas.

El caso público y notorio del coronavirus, reabre la ocasión de reflexionar respecto de si el régimen de propiedad horizontal admite una justicia privada puntual, que actúe al lado de la asamblea y el representante; lo que ya nos presenta un problema, puesto que si administrador impartiera castigos, estaría atravesando los límites ejecutivos arrogándose funciones judiciales, desestabilizando el principio clásico de equilibrio y división de poderes.

En consecuencia, se advierten dos cuestiones: no sólo la aplicación de la pena por el mandatario sino el eventual procedimiento interno, ambos factores subsumidos en el llamado poder disciplinario.

Adelanto mi conclusión con una cita doctrinal: “Recordemos que en la propiedad horizontal no sólo no hay poder disciplinario, sino consecuentemente, tampoco sanciones privadas, ni mucho menos, reglas de procedimiento privado…” [4].

Es dable hacer notar que, a grandes rasgos, aún a posteriori de la sanción del CCCN, ninguna norma ha conmovido el criterio que ya imperaba en tiempos de la ley 13.512.
Por supuesto que debemos hacer la salvedad sobre el instituto de los conjuntos inmobiliarios, sí, impregnados de un potente sistema privado judicial que luce como una de sus notas características. Pero no debe confundir al lector, el hecho de la atribución del legislador de nombres similares: que a los conjuntos inmobiliarios se los indique conformando “un derecho real de propiedad horizontal especial” [5], no significa que sus lineamientos apliquen con justeza a los edificios construidos en altura.

En realidad, se muestra al menos como un defecto en apariencia, ya que, en muchos de sus caracteres, la compatibilidad es mucho más que dudosa.
Podría mencionar argumentos históricos, sociológicos, etcétera (que exceden el marco del presente acotado artículo) en apoyo del por qué esta potestad que existe en el conjunto inmobiliario se niega tajantemente en la propiedad horizontal clásica, pero elijo mencionar uno: el legal. El legislador ha dotado específicamente a los diversos conjuntos inmobiliarios, de la facultad sancionatoria en forma expresa, en caso de trasgresión de los estatutos vinculantes a todos sus integrantes, estipulando con claridad meridiana que “ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento” [6].
En modo opuesto, no encontramos norma concordante alguna dentro de todo el título V del libro IV del Código de fondo que regula la propiedad horizontal, lo que nos permitiría avanzar hacia una postura de rechazo hacia la justicia autoimpuesta.

Recorriendo todo el articulado, no aparece ninguna regla en ese sentido, ni entre las atribuciones del consorcio, ni incluso dentro del contenido de todo reglamento que, por otra parte, posee un considerable listado de especificaciones.

Como expresara antes, habiendo el legislador incorporado con precisión el marco punitivo interno para la propiedad horizontal especial pero no reservando lugar alguno en el ámbito de la propiedad horizontal propiamente dicha, me induce a pensar que lejos de tratarse de un olvido involuntario, ha decidido prescindir ex profeso.

En definitiva, nos encontramos ante un régimen orgánico bipartito (haciendo para este estudio, a un lado al consejo de propietarios) en el cual la voluntad legislativa general se expresa a través de la asamblea y la ejecución de la misma justifica y avala la actividad del administrador ejecutivo.

La propiedad horizontal (al menos la que conocemos hasta la actualidad), como sistema de gobierno privado no refleja el clásico trípode de frenos y contrapesos que hace que cada poder se límite a un ámbito específico: construir las normas el legislativo, ponerlas en práctica el ejecutivo y juzgar las trasgresiones el poder judicial. Este derecho real que se materializa en el edificio, no cuenta por regla, con poder jurisdiccional dentro de sus resortes gubernamentales.

No solamente no incluyó la reforma legislativa civil y comercial, una norma como la indicada con anterioridad para los conjuntos inmobiliarios, sino que mantuvo (con ciertas mejoras, es verdad) el sistema del artículo 15 de la derogada ley 13.512. Así, ante una infracción o violación al reglamento (u otra norma del plexo normativo), se podrá recurrir a “…la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local…” [7], más allá de otras acciones que pudiere corresponder.

A la luz de estos motivos, no encuentro campo para que la asamblea, y mucho menos el administrador tenga legitimidad para imponer sanciones a quienes se hayan apuntado como autores de determinada trasgresión legal.

La realidad indica que los estatutos de edificios – al menos en su enorme mayoría – no contienen ni la facultad del representante de aplicar sanciones ni tampoco la regulación de un procedimiento interno que permita el eficaz derecho de defensa del supuesto infractor, así como el modo de integración del “juez o tribunal”, plazos, medios probatorios, etcétera.
Ahora bien, suponiendo en última instancia que el plexo normativo del edificio contenga un régimen sancionatorio, siempre se retorna al artículo 2.069 que habilita la vía judicial. Y aún si para el caso, el titular de dominio de una unidad aceptara la jurisdicción interna, la decisión es pasible de revisión, siempre, por ante la justicia ordinaria.
En dicha línea, “…una vez agotado el procedimiento interno ante los órganos competentes del complejo inmobiliario y que haya quedado firme la sanción a aplicar, siempre está expedita la vía judicial” [8].

Igual o más dificultoso, resultaría la pretensión de aplicar sanciones que provengan del órgano asambleario, error advertido recurrentemente en la práctica.

Aun considerando que todo cuanto atañe al interés colectivo, puede ser materia de deliberación y resolución, la mera posibilidad de estructurar un sistema privado de investigación y eventual castigo por violaciones que alteren la armonía vecinal, demandaría alcanzar la compleja barrera de la unanimidad de votos sobre la totalidad de los componentes de la comunidad, en virtud que la decisión refiere a condiciones estatutarias que suponen la revisión de cuestiones que trascienden la adhesión original de cada adquirente de unidades al momento de ingresar al sistema de propiedad horizontal.

Por supuesto, la cuestión se presta a la discusión en cuanto a la conveniencia – o no – de que la figura consorcial cuente con poder disciplinario para ejercer el control y eventual castigo ante las violaciones reglamentarias al sistema convivencial; máxime ante otras personas jurídicas que poseen una jurisdicción interna como herramienta de garantía de orden (asociaciones, clubes, parques industriales, etcétera).

De todos modos, y aún de considerarse beneficioso para el ente, incorporar dicho poder, resultaría necesaria la pertinente adecuación legislativa en miras a la incorporación de una norma que permita la aplicación de sanciones (contempladas junto con el procedimiento administrativo en el respectivo reglamento de propiedad horizontal) a la manera del mentado art. 2086 del CCCN direccionado a los conjuntos inmobiliarios.

Fuera de ello y de casos absolutamente excepcionales, al día de hoy, la imposición de penas o castigos a un particular en el ámbito consorcial por la trasgresión a sus reglas deberá indefectiblemente transitar la vía judicial, recordando una vez más, que el camino se observa más allanado para el caso que el accionante sea el administrador en lugar del consorcista (u ocupante); mientras éste deberá también, demostrarle al juez competente el acaecimiento de un daño cierto producto de la conducta del vecino, al representante legal le alcanzará acreditar la mera violación objetiva de reglamento de propiedad horizontal para generar el andamiaje de la acción.

Notas
[1] Conf. art. 7 parte pertinente, D.N.U. nº 260.
[2] Conf. art. 240, Código Penal Argentino.
[3] Conf. art. 22, D.N.U. nº 260.
[4] Gabás, Alberto, Régimen jurídico de los barrios privados, ed. Hammurabi, 2008,    p.91.
[5] Conf. art. 2.075, CCCN.
[6] Art. 2.086, CCCN. El subrayado es propio.
[7] Conf. art. 2069, CCCN.
[8] CNCiv., Sala A, 4/9/01, “Yatch Club Argentino c. Inspección General de Justicia”, LL 2002-C-116.

(*) Asesor letrado de la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata

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