Humphreys-Martinat, covid-19

 
Por Ethel Humphreys y Julieta Martinat

COVID-19
LA NUEVA MODALIDAD DE LAS ASAMBLEAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ¿ES NECESARIA LA PRESENCIALIDAD?

1. Introducción

El 11 de marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud (OMS) ha declarado que nos encontramos en situación de pandemia, debido al brote de coronavirus (COVID-19). En virtud de ello, y debido a que su propagación llegó a la Argentina, el Gobierno Nacional adoptó una serie de medidas, con el objetivo de garantizar y resguardar la salud de sus habitantes y el orden público; así también, contener su propagación [1]. Algunas de esas normativas, influyen en el ejercicio del derecho de los propietarios y ocupantes de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal.

2. El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 297/2020

El DNU 297/2020 [2] estableció el aislamiento social, preventivo y obligatorio, situación que influye en la concertación de asambleas consorciales.
Hoy en día, si bien muchas regiones de la Argentina se encuentran en esa etapa; existen otras que han avanzado a la etapa de distanciamiento social. En el caso, con las salvedades típicas de esta situación, el régimen instituido por el Código Civil y Comercial de la Nación cobra plena vigencia.

3. Reunión de Asamblea en tiempos de coronavirus: uso de tecnología, videoconferencias, streaming
a)  Las asambleas y la voluntad consorcial

La asamblea es uno de los órganos de la propiedad horizontal (art. 2044 CCyC). Es el órgano deliberativo. Es la reunión de propietarios facultados para resolver (art. 2058 CCyC).
La asamblea es un órgano soberano; por lo tanto, todas las decisiones que se adopten en su seno son de observancia obligatoria para propietarios y ocupantes.
Considerando el aislamiento social, preventivo y obligatorio, parecería que sólo pueden celebrarse esas reuniones de manera virtual ya que evitan la conglomeración de personas.
Ahora bien, debe recordarse que ese no sería el único modo. El Código Civil y Comercial de la Nación prevé la formación de la voluntad consorcial fuera del seno de la asamblea; sin necesidad de acudir su concertación a través de medios informáticos.

En este punto podemos afirmar que las decisiones consorciales pueden ser tomadas de diferentes maneras:

1. En el seno de la asamblea, de forma presencial o virtual.
2. Parte en el seno de la asamblea y parte fuera de ella (art. 2060 CCyC).
3. Fuera del seno de la asamblea (arts. 2059 y 2060, CCyC).

b) El régimen de las mayorías

El principio que impera en materia de mayorías es la absoluta, computada en base a una doble exigencia o imputación: totalidad de propietarios de las unidades funcionales y de las partes proporcionales indivisas en relación al conjunto (art. 2060 CCyC).

Relevando el Código Civil y Comercial de la Nación encontramos que diferentes situaciones se contemplan a la hora de formar la voluntad consorcial; a saber:

1. La unanimidad (p.ej.: la requerida para votar una mejora u obra nueva cuando gravite o importe modificación de la estructura del edificio. Art. 2052, 1º párr.).
2. La mayoría de dos tercios (p.ej.: la requerida para la aprobación de convocatoria y temario de la autoconvocatoria. Art. 2059, 2º párr.).
3. La mayoría de propietarios (p.ej.: la requerida para autorizar una mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en beneficio de la comunidad. Art. 2051, 1º párr.).
4. La mayoría de presentes (p.ej.: para proponer decisiones en asamblea a los propietarios ausentes y para ellos en relación a su oposición. Art. 2060, 2º párr.).
5. El silencio (p.ej.: mantenido por 15 días ante la propuesta de mayoría de presentes en Asamblea, siempre y cuando no medie oposición de mayoría suficiente. Art. 2060 2º párr.).

c) La voluntad consorcial conformada fuera del seno de la asamblea

Debemos recordar, que siguiendo nuestros lineamientos arraigados desde la sanción de la Ley N° 13.512, de Propiedad Horizontal, parecería ser que el único modo en el cual se puede conformar la voluntad consorcial es en el seno de la asamblea y en forma presencial.

Lo cierto es que, ello no es así.

En el seno de la asamblea se pueden proponer decisiones que se terminan de tomar, válidamente, fuera de aquél. El art. 2060 del código fondal prevé esa posibilidad.

En esa sintonía, las decisiones pueden ser propuestas en el seno de la asamblea y comunicadas a los propietarios ausentes, de modo fehaciente a efectos de poder conformar la voluntad consorcial. Una vez recibida la notificación, los entonces ausentes cuentan con un plazo de quince días para poder oponerse, por igual medio y con mayoría suficiente. Si nada dicen en ese plazo o si la oposición no alcanza la mayoría suficiente, se considerará integrada la mayoría requerida para tener por aprobado el tema sometido a consideración. Es decir, que las decisiones “se tienen por aprobadas a los quince días de notificados”, en respeto de lo expuesto.

También, pueden tomarse decisiones sin necesidad de concertar una reunión si media unanimidad, así lo establece el último párrafo del artículo 2059 de aquel plexo normativo. De su texto se lee: “Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea”.

4. Las asambleas virtuales

En la actualidad, y considerando la realidad fáctica de muchos inmuebles edificados junto con el acceso a la tecnología, existen posturas controvertidas sobre la viabilidad de la concertación de asambleas virtuales.

Las nuevas tecnologías permiten que puedan tener lugar este tipo de eventos. Ellos pueden ser realizados empleando diversas herramientas digitales; como ser: videoconferencias o  streaming.

La diferencia entre ambos radica en que la videoconferencia es un sistema interactivo que permite el intercambio de opiniones cual si se estuviera presente; también la votación favorable o desvaforable de diferentes puntos del orden del día.

El streaming es una herramienta tecnológica, y permite el acceso y la vista de archivos o audios a través de una página de internet o de una aplicación móvil sin necesidad que la plataforma sea descargada, y también permite el intercambio de opiniones y la votación como en la videoconferencia.

En ambos casos, debe recordarse que es necesaria la previa convocatoria fehaciente de la asamblea. En ella deberá establecerse, además de los puntos de rigor, el modo de celebración, la plataforma que se empleará y el ID de acceso a la reunión.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, rige la Ley N° 5.983 [3], que establece el empleo de una plataforma web para uso del consorcio (art. 23), estableciéndose su uso obligatorio para los administradores a título oneroso, en su desempeño administrativo. En su uso se deben garantiza  el acceso exclusivo de los propietarios, administradores e inquilinos autorizados (art. 24), la gratuidad de uso (art. 25), la confidencialidad de los datos (art. 26), entre otros temas.

Otra calidad destacable de esa plataforma es la conservación de la historia del desenvolvimiento del consorcio; que no desaparece aun cuando cambie el administrador (art. 30).

5. Conclusiones

El Código Civil y Comercial de la Nación define a la asamblea como ”la reunión de propietarios”. No impone en su letra el requisito de la presencialidad.

En razón de ello, la virtualidad o la celebración virtual, es un modo válido de tomar decisiones consorciales.

Notas