López Mesa, crisis en el mercado...

Por Marcelo López Mesa* [2]

CRISIS EN EL MERCADO LOCATIVO: 
Se necesita urgente la sanción de una nueva ley de locaciones urbanas desde la lógica de las ideas de la libertad.

Hace unos días en A24 en el programa de Eduardo Battaglia hablé sobre este tema. Como es lógico, por los tiempos televisivos, no tuve la ocasión de desarrollar entera mi propuesta.
Me doy cuenta del impacto del tema, porque mi participación en televisión fue vista en menos de 24 horas por más de 11.000 personas, en las visualizaciones del reel, además de los miles que siguieron en directo la transmisión del programa. Dada esa repercusión, abordaré aquí la temática con mayor detenimiento.
La solución a la crisis del sistema locativo no consiste en derogar la ley 27.737, que es una pésima ley, un parche puesto de apuro, pero nada se resuelve quitándola del medio, porque la anterior a ella también es desastrosa.
Ya se han cometido demasiadas herejías en esta materia. Hay que barajar y dar de nuevo. Se sucedieron cuatro errores al hilo, en esta problemática; y una ley no escrita de la política enseña que los problemas serios permiten al gobernante equivocarse no más de tres veces, antes de que la situación se salga de cauce y deje de tener soluciones aceptables.

Los errores fueron sucesivamente:

1) derogar la Ley 23.091, que había regido -pacíficamente y de un modo más que aceptable- durante tres décadas, desde mediados de la década de 1980 hasta su derogación por Ley 26994, que llevó al seno del Código Civil y Comercial, algunas de sus normas e introdujo otras, que no eran tan buenas como las de la ley sustituida.
2) Sancionar en 2019 una pésima ley de locaciones urbanas, para modificar los textos del Código Civil y Comercial, relativos al contrato de locaciones urbanas; se trató de una reforma de sesgo fuertemente intervencionista y que escogió un perdedor: los propietarios [1]. Se diga lo que se diga fue, de todos, el peor error cometido, el que se potenció por el siguiente yerro que vino poco después.
3) En 2020, durante los primeros tiempos de la pandemia y ebrio de popularidad, el gobierno de Alberto Fernández, irresponsablemente, dictó un decreto liberando a los inquilinos del pago de los alquileres, mientras durara la pandemia, permitiéndoles que podrían luego pagar en cuotas lo adeudado, sin intereses acordes a la inflación imperante.
Esto terminó de espantar a los propietarios e introdujo en los inquilinos insensatos la idea de que no pagarían más lo que debían; pero, en los inquilinos reflexivos, insufló una gran preocupación, en vista de lo que vendría luego de ese remanso. Tercera ley de Newton: a cada acción corresponde una reacción, de sentido inverso y fuerza equivalente.
Ello provocó que muchas propiedades salieran del mercado, ante el temor de que se dictara alguna nueva ley de emergencia locativa, como aquellas de los tiempos de Perón, que tanto daño causaron al sistema inmobiliario y terminaron llevando muchas propiedades a la ruina, por falta de mantenimiento y de inversión. Un propietario no invierte en una casa virtualmente tomada por un okupa –y el que vive en ella, de arriba, tampoco invierte-.
4) Para terminar de descomponer el funcionamiento del mercado, se sancionó un parche, la Ley 27.737, que fue llamada por un doctrinario como Leiva Fernández una "ley retro", porque parece pensada en la década de 1950. (Ver su colorida introducción al tema en su trabajo publicado recientemente en revista la Ley) [2].
Todo ello hizo que los propietarios huyeran del mercado, sacando no bien pudieron sus propiedades de él, como había sucedido en 1983 y 1984, antes de la sanción de la Ley 23091.
La solución a estos sucesivos desatinos y a la caótica situación actual, no es derogar de plano la Ley 27.737. Eso no solucionaría nada, porque dejaría sin una regulación plausible a la cuestión e imperaría, indirectamente, la ley de la selva, la del más fuerte, que claramente no son los inquilinos. La creencia vulgar de que derogadas las Leyes 27.737 y 27551 se aplicarían los artículos del Código Civil y Comercial, es errónea y no constituye el fruto de una reflexión serena ni de un conocimiento profundo. Las leyes no reviven, una vez derogadas.
Por ende, el Presidente Milei debe presentar sin demora un proyecto de ley al Parlamento, volviendo a la lógica de la Ley 23.091, actualizando algunas de sus reglas a la situación de hoy. Esa es la única auténtica solución. Dejar los parches y los voluntarismos jurídicos para los aficionados y buscar soluciones reales.
Hay que sancionar una nueva norma realista y derogar con ella toda la legislación previa de sesgo socializante y de efectos perturbadores (Leyes 27551 y 27737). Y dejar de elegir siempre al mismo perjudicado al pensar la ley de alquileres. Eso va a alejar los temores de los propietarios de inmuebles y a dar confianza y certidumbre al mercado, lo que antes o después va a mejorar -real y perdurablemente- la situación de los inquilinos.
El Estado debe intervenir lo estrictamente necesario en el mercado inmobiliario. No más; y dejar atrás la lógica de la punición, de la denuncia, de la delación, del conflicto de clases entre propietario e inquilino. Las ideas de la libertad de contratación deben volver a imperar en esta materia, dejando bien claro que no hay obligación de contratar para los propietarios y que no va a dictarse una ley que sancione a quien tenga una propiedad sin alquilar.
Hay que terminar con el punitivismo locativo. Ese tipo de ideas fracasaron estrepitosamente. ¿Por qué no probamos por una vez con soluciones más realistas y duraderas?
La mejor garantía de todos los involucrados es un mercado de alquileres funcionando a pleno, lo que llevará –más temprano que tarde- a la abundancia de oferta de propiedades en locación. Y eso no se va a lograr por decreto, sino con un marco legal adecuado y su pacífica aplicación en el tiempo.
Como escribió Eduardo J. Couture “el tiempo se venga de las cosas que se hacen sin su colaboración”.
Si se sigue con la lógica de la ley 27551 y su parche, no hay solución. Tampoco es sensato derogarlas de plano, porque quedaría un vacío regulatorio enorme.
Lo importante es volver a la lógica que plasmaba la ley 23091: no arrinconar a los propietarios de inmuebles, no expoliarlos; y entender que la mejor garantía para los inquilinos y la mejor defensa de sus derechos, radica en una ley que asegure la afluencia de propiedades al mercado de alquileres. Si no se disipan los actuales temores sobre un intervencionismo estatal desbordado y sobre un punitivismo anticapitalista, en un ámbito donde debe regir la libertad, no habrá soluciones, sino quimeras.
Por el contrario, si hay mucha oferta de propiedades en alquiler, los intereses de los inquilinos estarán mucho más resguardados que si, como hoy, la oferta es exigua. La oferta escasa fomenta las extorsiones a los inquilinos, disfrazadas de cláusulas contractuales. Lo permita una norma o no, ello es lo que sucede en la realidad. Total, para cuando lleguen a resolver el conflicto los tribunales, el problema ya se habrá resuelto solo o se habrá agravado.
Si se dicta una ley que deje la lógica del apriete, de la delación, de la denuncia de los propietarios, del alquiler de prepo, que quite la idea de que se está ante una ley de emergencia locativa; si el texto de la nueva norma es equidistante, razonable, de a poco se va a ir normalizando el mercado inmobiliario, en vez de continuar empeorando como hasta hoy. Y derogar -fácilmente - la ley 27.737, sin reemplazarla por un régimen legal mejor, solo va a producir decepciones.  
Si al Presidente Milei lo han asesorado mal, diciéndole que derogar la Ley 27.737 es la solución y que redactar una ley nueva requiere de meses para prepararse, es tiempo de que él convoque a gente que conozca el derecho a fondo, para que en veinte días (no hace falta más, para quien conoce seriamente la materia), le eleve un proyecto plausible, para mandar al Congreso.
El Presidente Milei convocó la noche de su victoria a todos quienes quisieran colaborar con la reconstrucción argentina, según las ideas de la libertad. Este tema es un perfecto ejemplo de lo que debe hacerse.
Si no tiene un asesor solvente que le redacte, en los apremiantes tiempos que la urgencia de la situación y la política requieren, ese proyecto y otros tan urgentes como él, mi equipo y yo podemos hacerlo sin inconveniente. Redactar una buena ley de locaciones urbanas no es algo tan difícil de llevar a la práctica, para quienes tienen la formación suficiente.
Por otra parte, no hace falta lograr la perfección. La gente que busca la perfección suele no hacer nada o encontrar en ella la excusa para no operar sobre los problemas y dejar que ellos se agraven.
Lo mejor es enemigo de lo bueno, decía sabiamente mi abuelo. Hace falta una buena ley de locaciones urbanas, que vuela a la lógica de la Ley 23.091, y a las ideas de concertación, de diálogo, de la armonización de derechos entre propietarios e inquilinos, dando previsibilidad al mercado de alquiler inmobiliario y alejando los temores –comprensibles- de los propietarios, que hasta ahora han sido el pato de la boda y que han reaccionado en una suerte de “lock out” locativo, situación de la que es urgente salir.
El tiempo del pensamiento mágico terminó!!